부동산을 매각할 때 구매가 보다 매각가가 높으면 양도소득이 발생하여 Capital Gain(자본이득) 세금문제가 발생한다. 이때 자본이득이 주 거주주택(Main Home)의 매각에 의한 경우에는 아래의 일정한 조건을 충족하면 자본이득세금이 면제되며, 그 이외는 양도소득에 따른 자본이득세금을 내야한다. 자본이득세금이란 소득세의 일종으로 근로소득이 아닌 장기투자에 의한 소득으로 일반 소득세보다 최고세율이 낮은 장점이 있다.
주 거주주택(Main Home)이란 본인을 포함한 가족들이 실질적인 거주지로 사용하는 주택으로, 운전면허의 주소지 및 본인의 각종 서류의 주소지를 말한다. 부동산 매각시점을 기준으로 과거 5년 중 최소 2년 이상 소유하고 2년 이상 Main Home으로 거주하였을 경우 개인은 $250,000, 부부는 $500,000까지 자본이득세금이 면제된다. 그리고 이러한 면세혜택은 과거 2년 동안 같은 혜택을 받지 않았을 경우 언제든지 반복하여 사용된다. 그 외의 경우에는 주 거주주택도 다른 부동산과 마찬가지로 양도소득에 대한 세금이 발생한다. 단, 아래와 같은 특별한 사유가 있을 경우 2년 미만을 거주하더라도 2년의 의무기간에 대한 실제 거주기간의 비율에 해당하는 세금면제가 가능하다.
  • 본인 및 가족의 건강상 이유로 거주지를 옮겨야만 한 경우

  • 실직이나 직장 이전으로 거주지를 옮겨야만 한 경우

  • 기타 가족의 사망 등 예기치 못한 뜻밖의 상황으로 부동산을 매각하는 경우
  • 부동산 양도소득에 따른 Capital Gain Tax는 크게 1년 미만 소유와 1년 이상 소유 두 가지 경우로 나눈다. 1년 미만 소유의 경우 Ordinary Gain이라 하여 양도소득에 일반 소득세율의 적용을 받는다. 즉 1년 이상 소유보다 높은 세율을 적용 받는 것이다. 1년 이상 소유 후 매각하는 경우에는 최고 15%의 Capital Gain 연방세율을 적용 받으며, 주정부는 항상 일반 소득세율이 적용된다. 이때 사업용 및 임대용으로 부동산을 사용하여 그동안 감가상각 혜택을 받았을 경우에는 혜택을 받은 감가상각 금액만큼 Ordinary Gain으로 취급되어 자본이득세금을 계산한다.
     
     
    1. 2003년부터 부동산 매각 시 매각대금의 3 1/3%에 해당하는 금액을 매수인(Buyer)이 받아 양도
    소득 원천과세로 주정부에 납부해야 한다(Escrow 회사가 대행). 매도인(Seller)은 다음해 세금
    보고를 통해 차액을 납부하거나 환불받게된다. 그러나 판매가가 $100,000 이하이거나, 2년이상
    거주주택, 또는 양도손실을 인정받을 경우에는 원천과세 되지 않는다. 따라서 Escrow 회사에 구
    매 시의 Escrow Closing Statement와 Improvement 증빙서류들을 제출하여 양도손실을 증명하
    도록 하는 것이 좋으며, 잘못 원천과세 되거나 또는 Escrow 회사와 문제가 있을 경우에는 주정
    부 Franchise Tax Board 전화 916-845-7315에 연락하면 도움을 받을 수 있으며, 곧바로 환불도
    가능하다.
    2. Escrow 회사는 매수인을 대신하여 양도소득 원천과세(Form 593/593-B)를 주정부에 보고하고
    사본을 매도인에게 주어야한다. 매도인이 원천과세를 면제받을 자격이 있는 경우에는 Form 593-
    C를 작성하여 Escrow 회사에 제출하여야 하며, 이때 계산에 의해 양도소득이 발생하지 않을 경
    우에는 Form 593-L을 작성 함께 제출해야한다.
    3. 양도소득 원천과세가 면제되는 경우
     
  • 매매가가 $100,000 이하의 거래

  • 은행차압 경우

  • Main Home으로 2년이상 소유한 경우

  • 양도손실인 경우

  • 1031교환 물건

  • 정부 강제수용 물건
  • 4. 이러한 양도소득세 원천과세규정은 외국인에게도 똑같이 적용된다. 그러나 비거주 외국인의 부
    동산 매각에는 연방정부 양도소득세 원천과세가 추가된다. 즉 연방정부는 비거주 외국인의 부동
    산 매각 시 매각금액의 10%에 해당하는 양도소득세 원천과세를 구매자가 받아 대신 납부하도록
    규정하고 있으며, Escrow 회사에서 대행한다. 만일 매각 부동산이 구매자의 주거용 주택으로 사
    용예정이며, 가격이 $300,000 이하일 경우에는 원천과세가 면제된다.