Sec. 1031 교환 (Like-kind Exchange)
교환대상 물건
Like-kind property
Holding requirement
45일 identification 과 180일 completion 조건
가족간의 거래
세금보고
Main home(거주주택) 전환
Reverse exchange
감가상각
 
 
Sec 1031 교환은 사업용 또는 투자용 동산(Personal Property)이나 부동산(Real Property)을 유사한(Like-Kind) 동산이나 부동산으로 교환할 경우 양도소득세 즉 Capital Gain Tax를 연기시켜주어 재투자를 할 수 있도록 하는 조항으로 세법상 여러가지 유리한 점들을 가지고 있다. 그러나 까다로운 조건들이 많기 때문에 사전에 전문가와 상의하고 철저히 준비한 후에 진행하여야 한다. 자칫 절차상의 하자가 생기면 1031교환이 무효화된다.
 
 
교환대상 물건들은 사업용(for Productive Use in a Trade or Business) 또는 투자용(for Investment)으로 같은 종류(Like-Kind)끼리의 거래여야 하며, 부동산간의 거래는 모두 같은 종류로 간주한다. Furnished Apartment의 경우 부동산과 함께 가구 및 가전제품 등 동산을 소유하고 있으므로 만일 Unfurnished Apartment와 교환할 경우 동산에 대해서는 양도소득세가 연기되지 않는다. 사업체의 교환도 가능하며, 단 동산의 경우 같은 종류(Like-Kind)의 자산끼리의 교환에 대해서만 1031교환이 가능하다. 한편 판매용 물건(Held Primarily for Sale), 주식 또는 Partnership Interest 등은 불가능하다.
 
 
물건의 성질이나 성격상(Nature or Character) 유사한 물건을 말하며 질적 또는 등급(Grade or Quality)의 차이는 상관이 없다. 또한 부동산의 경우 Improved or Unimproved는 상관없이 Like-Kind로 간주한다.
 
 
1031교환을 하려는 양도물건은 최소 1년 이상 소유하고 있었어야 하며, 대체물건도 교환 후 1년 이상을 소유하여야만 한다.1년 미만의 소유는 투자용으로 간주하지 않으므로 1031교환이 불가능하다.
 
 
1031교환은 양도물건 매각 후 45일 이내에 대체물건이 지정되어야 하며, 매각 후 180일 이내에 대체물건에 대한 구매가 완료되어야 한다. 그러므로 미리 대체물건에 대해 어느 정도 준비가 되어있지 않을 경우 시간적인 제약으로 좋은 거래를 할 수가 없다. 또한 Escrow 서류에도 1031교환이 명시되어야 하며, Escrow 회사도 이러한 거래를 취급할 수 있는 회사를 선정하여야만 한다. 이때 매각대금은 대체물건 구매에 사용되어야 하며, 매각대금 중 일부를 받을 경우 이를 Boot라하여 양도소득에 가산된다.
 
 
만일 물건 소유주들이 특별한 관계(Related Party)에 있으면 1031교환 시 Two-Year Rule을 적용 받게 되며, 물건 교환 후 2년간 물건을 소유하고 있지 않으면 1031교환이 성립되지 않는다.
 
 
1031교환에 대한 세금보고는 양도물건을 매각한 년도에 Form 8824로 보고하여야 하며, 만일 대체물건을 다음해에 구매하고 일부 대금차액을 받을 경우 이때 받은 양도소득은 Form 6252를 사용 다음 년도에 보고한다. 또한 1031교환을 시도하였으나 만일 실패하였을 경우에도 양도소득을 1031교환이 최종적으로 실패한 연도에 보고한다.
 
 
1031교환으로 양도소득세를 연기한 투자용 부동산을 거주주택(Main Home)으로 전환하여 사용할 경우 Main Home에 대한 면세가 가능하다는 해석이 지배적이나, IRS는 Main Home으로 전환하는 것은 1031교환의 전제조건인 투자용이라는 조건을 상실하므로 이전의 1031교환 자체가 무효라고 주장해왔다. 이때 어느 기간동안을 투자용으로 소유하여야 조건을 충족시키는지가 관건이었다. 세법상으로는 1년 이상 소유 시 투자용으로 간주하고 있으나, 국세청은 10/22/04이후 매각하는 거주주택의 경우 1031교환으로 취득한 경우에는 최소 5년 이상 소유하여야 한다는 조항을 2004년 세법변경에 추가하였다. 따라서 거주주택 면세혜택을 받고자 할 경우에는 1031교환으로 취득한 후 최소 5년 간을 소유하고 2년 이상 거주하여야 한다.
 
 
대체물건을 먼저 구매한 후 양도물건을 매각하게 되는 경우로, 대체물건을 제3자로 하여금 Exchange Accommodation Titleholder (EAT)로 구매토록 한 후 양도물건의 매각과 함께 대체물건과 1031교환을 하게된다. 이때 대체물건이 EAT에 의해 구입된 후 5 Business Day이내에 “Qualified Exchange Accommodation Arrangement" (QEAA)를 작성하여야 한다. 대체물건이 먼저 구입되므로 구입 후 5일 이내에 QEAA를 작성하고, 45일 이내에 양도물건을 지정하며, 180일 이내에 Escrow가 완료되어야 한다. QEAA의 총기간이 180일을 넘어서는 안된다.
 
 
01/02/2000 이후 구매한 1031교환 대체물건은 이전 양도물건의 남은 감가상각 기간 및 방법을 사용하여야 하며, 추가된 금액의 부분에 대해서만 새로운 구매로 간주하여 MACRS 방법을 사용하여 새로 감가상각한다.