Sec. 1031 ±³È¯ (Like-kind Exchange)
±³È¯´ë»ó ¹°°Ç
Like-kind property
Holding requirement
45ÀÏ identification °ú 180ÀÏ completion Á¶°Ç
°¡Á·°£ÀÇ °Å·¡
¼¼±Ýº¸°í
Main home(°ÅÁÖÁÖÅÃ) Àüȯ
Reverse exchange
°¨°¡»ó°¢
 
 
Sec 1031 ±³È¯Àº »ç¾÷¿ë ¶Ç´Â ÅõÀÚ¿ë µ¿»ê(Personal Property)À̳ª ºÎµ¿»ê(Real Property)À» À¯»çÇÑ(Like-Kind) µ¿»êÀ̳ª ºÎµ¿»êÀ¸·Î ±³È¯ÇÒ °æ¿ì ¾çµµ¼Òµæ¼¼ Áï Capital Gain Tax¸¦ ¿¬±â½ÃÄÑÁÖ¾î ÀçÅõÀÚ¸¦ ÇÒ ¼ö ÀÖµµ·Ï ÇÏ´Â Á¶Ç×À¸·Î ¼¼¹ý»ó ¿©·¯°¡Áö À¯¸®ÇÑ Á¡µéÀ» °¡Áö°í ÀÖ´Ù. ±×·¯³ª ±î´Ù·Î¿î Á¶°ÇµéÀÌ ¸¹±â ¶§¹®¿¡ »çÀü¿¡ Àü¹®°¡¿Í »óÀÇÇϰí öÀúÈ÷ ÁغñÇÑ ÈÄ¿¡ ÁøÇàÇÏ¿©¾ß ÇÑ´Ù. ÀÚÄ© ÀýÂ÷»óÀÇ ÇÏÀÚ°¡ »ý±â¸é 1031±³È¯ÀÌ ¹«È¿È­µÈ´Ù.
 
 
±³È¯´ë»ó ¹°°ÇµéÀº »ç¾÷¿ë(for Productive Use in a Trade or Business) ¶Ç´Â ÅõÀÚ¿ë(for Investment)À¸·Î °°Àº Á¾·ù(Like-Kind)³¢¸®ÀÇ °Å·¡¿©¾ß Çϸç, ºÎµ¿»ê°£ÀÇ °Å·¡´Â ¸ðµÎ °°Àº Á¾·ù·Î °£ÁÖÇÑ´Ù. Furnished ApartmentÀÇ °æ¿ì ºÎµ¿»ê°ú ÇÔ²² °¡±¸ ¹× °¡ÀüÁ¦Ç° µî µ¿»êÀ» ¼ÒÀ¯Çϰí ÀÖÀ¸¹Ç·Î ¸¸ÀÏ Unfurnished Apartment¿Í ±³È¯ÇÒ °æ¿ì µ¿»ê¿¡ ´ëÇØ¼­´Â ¾çµµ¼Òµæ¼¼°¡ ¿¬±âµÇÁö ¾Ê´Â´Ù. »ç¾÷üÀÇ ±³È¯µµ °¡´ÉÇϸç, ´Ü µ¿»êÀÇ °æ¿ì °°Àº Á¾·ù(Like-Kind)ÀÇ Àڻ곢¸®ÀÇ ±³È¯¿¡ ´ëÇØ¼­¸¸ 1031±³È¯ÀÌ °¡´ÉÇÏ´Ù. ÇÑÆí ÆÇ¸Å¿ë ¹°°Ç(Held Primarily for Sale), ÁÖ½Ä ¶Ç´Â Partnership Interest µîÀº ºÒ°¡´ÉÇÏ´Ù.
 
 
¹°°ÇÀÇ ¼ºÁúÀ̳ª ¼º°Ý»ó(Nature or Character) À¯»çÇÑ ¹°°ÇÀ» ¸»Çϸç ÁúÀû ¶Ç´Â µî±Þ(Grade or Quality)ÀÇ Â÷ÀÌ´Â »ó°üÀÌ ¾ø´Ù. ¶ÇÇÑ ºÎµ¿»êÀÇ °æ¿ì Improved or Unimproved´Â »ó°ü¾øÀÌ Like-Kind·Î °£ÁÖÇÑ´Ù.
 
 
1031±³È¯À» ÇÏ·Á´Â ¾çµµ¹°°ÇÀº ÃÖ¼Ò 1³â ÀÌ»ó ¼ÒÀ¯Çϰí ÀÖ¾ú¾î¾ß Çϸç, ´ëü¹°°Çµµ ±³È¯ ÈÄ 1³â ÀÌ»óÀ» ¼ÒÀ¯ÇÏ¿©¾ß¸¸ ÇÑ´Ù.1³â ¹Ì¸¸ÀÇ ¼ÒÀ¯´Â ÅõÀÚ¿ëÀ¸·Î °£ÁÖÇÏÁö ¾ÊÀ¸¹Ç·Î 1031±³È¯ÀÌ ºÒ°¡´ÉÇÏ´Ù.
 
 
1031±³È¯Àº ¾çµµ¹°°Ç ¸Å°¢ ÈÄ 45ÀÏ À̳»¿¡ ´ëü¹°°ÇÀÌ ÁöÁ¤µÇ¾î¾ß Çϸç, ¸Å°¢ ÈÄ 180ÀÏ À̳»¿¡ ´ëü¹°°Ç¿¡ ´ëÇÑ ±¸¸Å°¡ ¿Ï·áµÇ¾î¾ß ÇÑ´Ù. ±×·¯¹Ç·Î ¹Ì¸® ´ëü¹°°Ç¿¡ ´ëÇØ ¾î´À Á¤µµ Áغñ°¡ µÇ¾îÀÖÁö ¾ÊÀ» °æ¿ì ½Ã°£ÀûÀÎ Á¦¾àÀ¸·Î ÁÁÀº °Å·¡¸¦ ÇÒ ¼ö°¡ ¾ø´Ù. ¶ÇÇÑ Escrow ¼­·ù¿¡µµ 1031±³È¯ÀÌ ¸í½ÃµÇ¾î¾ß Çϸç, Escrow ȸ»çµµ ÀÌ·¯ÇÑ °Å·¡¸¦ Ãë±ÞÇÒ ¼ö Àִ ȸ»ç¸¦ ¼±Á¤ÇÏ¿©¾ß¸¸ ÇÑ´Ù. À̶§ ¸Å°¢´ë±ÝÀº ´ëü¹°°Ç ±¸¸Å¿¡ »ç¿ëµÇ¾î¾ß Çϸç, ¸Å°¢´ë±Ý Áß ÀϺθ¦ ¹ÞÀ» °æ¿ì À̸¦ Boot¶óÇÏ¿© ¾çµµ¼Òµæ¿¡ °¡»êµÈ´Ù.
 
 
¸¸ÀÏ ¹°°Ç ¼ÒÀ¯ÁÖµéÀÌ Æ¯º°ÇÑ °ü°è(Related Party)¿¡ ÀÖÀ¸¸é 1031±³È¯ ½Ã Two-Year RuleÀ» Àû¿ë ¹Þ°Ô µÇ¸ç, ¹°°Ç ±³È¯ ÈÄ 2³â°£ ¹°°ÇÀ» ¼ÒÀ¯Çϰí ÀÖÁö ¾ÊÀ¸¸é 1031±³È¯ÀÌ ¼º¸³µÇÁö ¾Ê´Â´Ù.
 
 
1031±³È¯¿¡ ´ëÇÑ ¼¼±Ýº¸°í´Â ¾çµµ¹°°ÇÀ» ¸Å°¢ÇÑ ³âµµ¿¡ Form 8824·Î º¸°íÇÏ¿©¾ß Çϸç, ¸¸ÀÏ ´ëü¹°°ÇÀ» ´ÙÀ½ÇØ¿¡ ±¸¸ÅÇϰí ÀϺΠ´ë±ÝÂ÷¾×À» ¹ÞÀ» °æ¿ì À̶§ ¹ÞÀº ¾çµµ¼ÒµæÀº Form 6252¸¦ »ç¿ë ´ÙÀ½ ³âµµ¿¡ º¸°íÇÑ´Ù. ¶ÇÇÑ 1031±³È¯À» ½ÃµµÇÏ¿´À¸³ª ¸¸ÀÏ ½ÇÆÐÇÏ¿´À» °æ¿ì¿¡µµ ¾çµµ¼ÒµæÀ» 1031±³È¯ÀÌ ÃÖÁ¾ÀûÀ¸·Î ½ÇÆÐÇÑ ¿¬µµ¿¡ º¸°íÇÑ´Ù.
 
 
1031±³È¯À¸·Î ¾çµµ¼Òµæ¼¼¸¦ ¿¬±âÇÑ ÅõÀÚ¿ë ºÎµ¿»êÀ» °ÅÁÖÁÖÅÃ(Main Home)À¸·Î ÀüȯÇÏ¿© »ç¿ëÇÒ °æ¿ì Main Home¿¡ ´ëÇÑ ¸é¼¼°¡ °¡´ÉÇÏ´Ù´Â ÇØ¼®ÀÌ Áö¹èÀûÀ̳ª, IRS´Â Main HomeÀ¸·Î ÀüȯÇÏ´Â °ÍÀº 1031±³È¯ÀÇ ÀüÁ¦Á¶°ÇÀÎ ÅõÀÚ¿ëÀ̶ó´Â Á¶°ÇÀ» »ó½ÇÇϹǷΠÀÌÀüÀÇ 1031±³È¯ ÀÚü°¡ ¹«È¿¶ó°í ÁÖÀåÇØ¿Ô´Ù. À̶§ ¾î´À ±â°£µ¿¾ÈÀ» ÅõÀÚ¿ëÀ¸·Î ¼ÒÀ¯ÇÏ¿©¾ß Á¶°ÇÀ» ÃæÁ·½ÃŰ´ÂÁö°¡ °ü°ÇÀ̾ú´Ù. ¼¼¹ý»óÀ¸·Î´Â 1³â ÀÌ»ó ¼ÒÀ¯ ½Ã ÅõÀÚ¿ëÀ¸·Î °£ÁÖÇϰí ÀÖÀ¸³ª, ±¹¼¼Ã»Àº 10/22/04ÀÌÈÄ ¸Å°¢ÇÏ´Â °ÅÁÖÁÖÅÃÀÇ °æ¿ì 1031±³È¯À¸·Î ÃëµæÇÑ °æ¿ì¿¡´Â ÃÖ¼Ò 5³â ÀÌ»ó ¼ÒÀ¯ÇÏ¿©¾ß ÇÑ´Ù´Â Á¶Ç×À» 2004³â ¼¼¹ýº¯°æ¿¡ Ãß°¡ÇÏ¿´´Ù. µû¶ó¼­ °ÅÁÖÁÖÅà ¸é¼¼ÇýÅÃÀ» ¹Þ°íÀÚ ÇÒ °æ¿ì¿¡´Â 1031±³È¯À¸·Î ÃëµæÇÑ ÈÄ ÃÖ¼Ò 5³â °£À» ¼ÒÀ¯Çϰí 2³â ÀÌ»ó °ÅÁÖÇÏ¿©¾ß ÇÑ´Ù.
 
 
´ëü¹°°ÇÀ» ¸ÕÀú ±¸¸ÅÇÑ ÈÄ ¾çµµ¹°°ÇÀ» ¸Å°¢ÇÏ°Ô µÇ´Â °æ¿ì·Î, ´ëü¹°°ÇÀ» Á¦3ÀÚ·Î ÇÏ¿©±Ý Exchange Accommodation Titleholder (EAT)·Î ±¸¸ÅÅä·Ï ÇÑ ÈÄ ¾çµµ¹°°ÇÀÇ ¸Å°¢°ú ÇÔ²² ´ëü¹°°Ç°ú 1031±³È¯À» ÇϰԵȴÙ. À̶§ ´ëü¹°°ÇÀÌ EAT¿¡ ÀÇÇØ ±¸ÀÔµÈ ÈÄ 5 Business DayÀ̳»¿¡ ¡°Qualified Exchange Accommodation Arrangement" (QEAA)¸¦ ÀÛ¼ºÇÏ¿©¾ß ÇÑ´Ù. ´ëü¹°°ÇÀÌ ¸ÕÀú ±¸ÀԵǹǷΠ±¸ÀÔ ÈÄ 5ÀÏ À̳»¿¡ QEAA¸¦ ÀÛ¼ºÇϰí, 45ÀÏ À̳»¿¡ ¾çµµ¹°°ÇÀ» ÁöÁ¤Çϸç, 180ÀÏ À̳»¿¡ Escrow°¡ ¿Ï·áµÇ¾î¾ß ÇÑ´Ù. QEAAÀÇ ÃѱⰣÀÌ 180ÀÏÀ» ³Ñ¾î¼­´Â ¾ÈµÈ´Ù.
 
 
01/02/2000 ÀÌÈÄ ±¸¸ÅÇÑ 1031±³È¯ ´ëü¹°°ÇÀº ÀÌÀü ¾çµµ¹°°ÇÀÇ ³²Àº °¨°¡»ó°¢ ±â°£ ¹× ¹æ¹ýÀ» »ç¿ëÇÏ¿©¾ß Çϸç, Ãß°¡µÈ ±Ý¾×ÀÇ ºÎºÐ¿¡ ´ëÇØ¼­¸¸ »õ·Î¿î ±¸¸Å·Î °£ÁÖÇÏ¿© MACRS ¹æ¹ýÀ» »ç¿ëÇÏ¿© »õ·Î °¨°¡»ó°¢ÇÑ´Ù.