부동산을 매각할 때 구매가 보다 매각가가 높으면 양도소득이 발생하여 Capital Gain Tax (자본이득세금) 문제가 발생한다. 이때 자본이득이 거주주택(Main Home)의 매각에 의한 경우에는 아래와 같은 일정한 조건을 충족하면 자본이득세금이 면제된다.
거주주택(Main Home)이란 본인을 포함한 가족들이 실질적인 거주지로 사용하는 주택으로, 운전면허의 주소지 및 본인의 각종 서류의 주소지를 말한다. 부동산 매각시점을 기준으로 과거 5년 중 최소 2년 이상 소유하고 2년 이상 거주주택으로 사용하였을 경우 개인은 최고 $250,000, 부부는 $500,000까지 자본이득세금이 면제된다. 그리고 이러한 면세혜택은 과거 2년 동안 같은 혜택을 받지 않았을 경우 언제든지 반복하여 사용된다. 그 외의 경우에는 거주주택도 다른 부동산과 마찬가지로 양도소득에 대한 세금이 발생한다. 이러한 거주주택 면세혜택은 외국인도 똑같이 적용된다
단, 아래와 같은 특별한 사유가 있을 경우 2년 미만을 소유하거나 거주하더라도 2년의 의무기간에 대한 실제 거주기간의 비율만큼 최고 면세금액이 줄어든 세금면제가 가능하다. 또한 과거 2년 이내에 거주주택 면세혜택을 받았더라도 줄어든 세금면제가 가능하다.
  • 본인 및 가족의 건강상 이유로 거주지를 옮겨야만 한 경우

  • 실직이나 직장 이전으로 거주지를 옮겨야만 한 경우

  • 기타 가족의 사망 등 예기치 못한 뜻밖의 상황으로 부동산을 매각하는 경우
  • 부부 $500,000의 혜택을 받으려면 아래의 조건들을 모두 충족하여야 한다.
  • 매각연도에 소득세 부부공동보고(Joint Return)를 하여야 한다.

  • 본인 또는 배우자 중 한 명이 2년 소유조건(Ownership Test)을 충족하여야 한다. 만일 부부간의 명의 변경이 있었을 경우에는 한 명이 계속 소유한 것으로 간주할 수 있다.
  • 본인 및 배우자 모두 2년 거주조건(Use Test)을 충족하여야 한다.

  • 본인 및 배우자 모두 과거 2년 간 거주주택 면세혜택을 받지 않았어야 한다.
  • 1031교환으로 취득한 부동산을 거주주택으로 전환하여 사용한 후 10/22/04 이후 매각하는 경우에는 2004년 변경세법에 의해 부동산 취득 후 최소 5년 간을 소유하여야 하는 조항이 추가되었다. 따라서 1031교환에 의해 취득한 부동산이 거주주택 면세를 받기 위해서는 최소 5년 간 소유하고 2년 이상 거주하여야 거주주택 면세혜택을 받을 수 있다.